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　　記者:2011年住宅地產(chǎn)因受到限購政策影響而放慢了發(fā)展步伐，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形勢(shì)則非常好。2012年，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)呈現(xiàn)什么新現(xiàn)象？

　　郭增利:從去年的發(fā)展形勢(shì)來看，今年中國零售地產(chǎn)的金融意識(shí)在逐漸強(qiáng)化，這是一個(gè)好現(xiàn)象，也算是在特定發(fā)展階段出現(xiàn)的獨(dú)特模式。同時(shí)，也意味著各路資本都在搶進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是零售地產(chǎn)。

　　從大環(huán)境來看，限購令直接導(dǎo)致了住宅地產(chǎn)商的目標(biāo)轉(zhuǎn)移，他們認(rèn)為自身在住宅領(lǐng)域施展本領(lǐng)的空間被擠壓，便進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。另外，很多金融機(jī)構(gòu)在開發(fā)商特別需要資金去解救時(shí)，也用這樣的機(jī)會(huì)進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而零售商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)則顯得很被動(dòng)，是因?yàn)樗麄兏闶鄯康禺a(chǎn)開發(fā)商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸（租金上漲），所以零售集團(tuán)未必愿意進(jìn)入到地產(chǎn)開發(fā)中來。由于零售地產(chǎn)開發(fā)商的不專業(yè)，在一定程度上反而擠壓了零售商的收益。

　　記者:您剛剛提到了零售商被迫進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，您怎么看待這一現(xiàn)象？對(duì)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境來說，有哪些影響？

　　郭增利:從我們對(duì)2011年整體的形勢(shì)判斷，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，就是零售商開店的步伐會(huì)明顯減緩，這種現(xiàn)象在今年上半年會(huì)有明顯體現(xiàn)。

　　從整個(gè)行業(yè)發(fā)展背景來看，2012年開發(fā)商的招商形式可能會(huì)比較嚴(yán)峻。因?yàn)殡p方是合作的關(guān)系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環(huán)境下，會(huì)對(duì)購物中心商業(yè)地產(chǎn)的招商產(chǎn)生影響。在這種情況下，零售商會(huì)追求更加安全的開店策略。接下來就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業(yè)面積并不一定大。

　　近日，在我們發(fā)布的2012年到2013年的報(bào)告中，第一次用了另外一種方法理解開業(yè)數(shù)量，就是按照開工面積的60%（假設(shè)數(shù)量）來計(jì)算。為什么要用這樣一種相對(duì)讓大家緊張的心態(tài)看待市場(chǎng)，就是因?yàn)榱闶凵涕_店的數(shù)量在2012年正逐漸減緩。

　　記者:我們這幾年在北京也看到了很多購物中心收購并購的案例，請(qǐng)您講一下資本市場(chǎng)對(duì)購物中心的進(jìn)入是什么樣的考量？栽剪板房模特廠/出口栽剪人臺(tái)模特廠/高級(jí)服裝栽剪模特